产业园区, 如何盈利?盈利环节、模式分析

一、园区盈利的背景与意义

经过多年的建设和发展,依赖土地收入的传统园区盈利模式已经逐渐走进瓶颈,大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态,收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。

 

而为了招商引资和吸引产业入驻,各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策,这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。而随着园区的发展和成熟,追求盈利成为园区持续发展的必然要求,也是保证园区经营运转和可持续发展的重要条件,因此如何寻找盈利环节和盈利模式是各级各类园区必须面对和解决的一个问题。

 

二、园区盈利环节与模式分析

纵观国内外各级各类园区的经营发展和盈利模式,赛迪顾问将园区的盈利模式归纳成以下类别:

同时,由于各类园区的产业类型和发展阶段不同,其盈利模式也不同。不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同,下表对各类盈利模式进行了比较:

 

园区土地运营的盈利模式主要包括土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产等几项主要内容。土地增值主要是指将土地以出租的形式运营,保留土地的使用权。

 

随着时间的增长来获得土地溢价的收益;租金收入主要是只对园区内的写字楼和标准厂房出租获得的租金收入;商业地产主要是园区内为产业发展配套的商业性房产开发,以及商业性房产的出租和出售获得的收入;住宅地产主要是指产业园区可以获得超过30%以上的住宅配套用地,进行住宅的开发和建设,并出租或出售从而获得收入。

 

园区增值服务的盈利模式主要包括产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等几项主要内容。产业技术性服务主要是指通过园区公共性技术平台为园区产业提供相应的支撑和服务,并通过收费获取收益;

 

产业发展性服务主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入;生活配套性服务主要是指有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等;园区运营性服务主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。

 

园区金融投资的盈利模式主要包括产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业(房产)的资本运作等几项主要内容。

 

产业投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构,例如天使基金、VC、PE等投资相关产业,分享企业成长并获取收益;专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性服务和企业发展类的公司,并通过IPO等形式获取收益;

 

产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下,探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益;现有房产的资本运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作,进而盘活资产获取收益。

 

园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等几项主要内容。生地开发主要是指沿用成熟园区的模式,对新的土地进行一级开发,主要BOT、土地入股等方式;熟地改造主要是指对原有工业区的房产进行改造和功能变更,从而为发展新的产业服务;委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托,运营其地域内的园区,并获得收税分成或服务性收益的盈利模式。

 

园区的盈利模式并不是单一一种类型的,往往是多种模式混合运用,随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟,园区的盈利模式也将从单一走向多元,从低级阶段走向高级阶段。

 

三、提升园区盈利能力的对策建议

1.准确把握园区发展的阶段性特征,选取符合实际的盈利模式。处于不同发展阶段的园区其盈利能力和盈利模式有着较大的差异,处于初级发展阶段的园区一般以土地运营为主要收入来源,而发展到高级阶段后,则可以获取模式输出等高端的收入。

 

这是随着园区的基础设施、产业发展程度和经营管理能力提升而提升的,具有很强的阶段性特征,因此准确把握园区发展的阶段性特征是合理确定园区主导盈利模式、恰当寻找园区盈利环节、正确培养园区盈利能力的前提和基础。

 

2.以园区服务体系为突破,提升增值服务在园区盈利中的比重。园区的服务体系主要包括为园区的产业和企业提供必要的生活性配套和支撑的服务体系。

 

包含餐饮、超市、住宿、医院、金融、电信(网络)、邮政、娱乐休闲、安全保卫等方面;为园区产业发展提供的一些共性的专业技术支撑或平台,包括科学研究、专业技术服务、技术推广、科技信息交流、科技培训、技术咨询、技术孵化、技术市场、知识产权服务、科技评估和科技鉴证等。

 

园区的服务体系是园区盈利的重要渠道,也是园区盈利最有提升潜力的环节。因此园区应该高度重视服务体系建设,进而拓展盈利渠道,提升盈利能力。

 

3.拓展金融投资类盈利渠道,以金融创新带动园区盈利模式创新。金融投资越来越成为园区运营和盈利一个重要途径。通过对园区土地资产和房屋资产的资本运营,对园区企业的投资等模式获取资产溢价收益成为园区盈利的重要渠道。

 

因此园区应该高度重视与各类金融市场的对接,资产的资本运作和金融产品与模式的创新,进而不断创新园区的盈利模式。

 

4.规范土地运营类盈利渠道,保证园区基础性收入的持续和稳定。土地运营类收入是园区的一项基础性收入,对于园区的发展具有根本性。同时,土地运营类收入也具有政策性风险较高,前期投入资金量较大的特点。

 因此,必须认真规范土地运营类盈利渠道,严格控制运营风险,进而保证园区基础性盈利能力的健康、稳定和持续。(编选:智慧城市圈子邱文斌 微信订阅号:QWB_2014 作者:刘凌波 来源:赛迪经略管理顾问)  

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